本周（7月15日），住房租赁领域迎来重要进展，周资讯显示保障性住房公募REITs加速推进。其中，华润置地旗下有巢住房租赁REITs扩募申请获上海证券交易所反馈回复，成为行业关注焦点。这一动态不仅彰显政策层面对租赁住房市场的支持力度，也预示着公募REITs作为资产证券化工具，在解决城市居住问题中将发挥更重要作用。
公租房与保障性租赁住房是当前政策着力点。国务院办公厅日前发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确提出要"完善公募REITs试点规则"，将租赁住房纳入基础资产扩容范围。数据显示，2023年我国住房租赁需求缺口达1.2亿套，REITs产品通过市场化运作，可有效盘活存量资产，吸引更多社会资本流入，切实缓解新市民、青年人住房困难。
华润有巢此次扩募计划透露出清晰信号：其上报的项目涵盖上海、北京多个优质房源，涉及保障性租赁住房房源超1万套。上交所快速反馈显示监管层对优质项目的绿色通道支持。据透露，该项目底层资产预期年化收益率稳定在4%-5%，契合当前市场对低风险稳收益资产的强烈需求。这为后续REITs产品创设提供了可复制的模板。
周资讯住房租赁公募s加速推进，华润有巢扩募获上交所反馈房源公租房保障性住房reits
从行业影响看，此次扩募将直接带动三方面变革：一是形成"投资-运营-退出"良性循环，助力房企转型；二是为租赁企业提供长期资金来源，降低融资成本；三是丰富资本市场产品供给，投资者可通过REITs分享实体经济增长红利。国家发展改革委数据显示，截至上半年，全国已申报保障性租赁住房REITs项目23个，总规模超400亿元。
政策配套持续完善。7月1日实施的《保障性租赁住房REITs审核指引》细化收益分配、运营规范等要求，明确基础资产应具备持续运营能力。住建部最新表态显示，年内将新增120万套保障性租赁住房，市场需求与供给两端政策共振效应明显。
市场反应方面，首批5单保障性租赁住房REITs上市后，平均上涨幅度达20%，二级市场成交活跃。不过分析指出，需警惕资产估值泡沫。申万宏源研究提醒，投资者应关注项目区位、出租率等核心指标，避免盲目跟风。记者注意到，有巢REITs现有资产出租率达95%以上，显示出头部项目的运营优势。
行业人士指出，下一步政策突破点或集中在税收优惠与土地配套。目前"住房租赁增值税即征即退"等优惠政策已落地，但土地出让金减免细则尚未明确。深圳等地试点"只租不售"地块出让，为项目源头提供保障。据测算，土地成本每降低10%，项目IRR可提升0.8-1.2个百分点。
专家认为，保障性住房REITs将改变房地产行业生态。德勤中国合伙人马乔表示："这标志着房地产从\'开发销售模式\'向\'持有运营模式\'的重大转型。未来5年，行业龙头的估值逻辑将从业绩增速转向资产管理能力。"
在此背景下，投资者需建立全新认知体系。当前市场热点集中在收益稳定性、资产流动性、政策延续性三大维度。资料显示，已上市REITs平均现金分派率4.5%，显著高于银行理财3.2%的平均水平，但需要投资者长期持有以分散风险。
值得关注的是，公募REITs生态正在扩展。中金公司预计，2030年我国保障性租赁住房REITs市场规模可达6000-8000亿元。在政策红利持续释放的当下，从项目筛选到运营管理的全产业链条，都面临产业升级机遇。
站在行业发展的关键节点，华润有巢的案例提供了成功范本。据内部人士透露，公司正在筹备第三只REITs产品，计划覆盖粤港澳大湾区核心城市。随着更多主体参与，中国住房租赁市场将加速走向"供给多元化、运营专业化、金融工具多样化"的新阶段。